开发商承担阶段性担保责任后能否对抗其他执行？

案情简介

原告王某甲与被告孙某乙民间借贷纠纷一案，法院于2015年2月作出生效判决，判令被告孙某乙返还原告王某甲借款本金 140 万元并赔偿利息损失。孙某乙未履行法定义务，王某甲向法院申请强制执行。

执行过程中，王某甲转让涉案债权给丙公司，经丙公司申请，法院裁定变更丙公司为本案申请执行人。执行中，法院查封被执行人孙某乙名下房产一处，后对该房产进行两次拍卖均流拍，丙公司同意接受房产抵偿债务，法院遂裁定以第二次拍卖保留价 102万元扣除相关费用实际抵偿欠款98万元交付申请执行人丙公司抵偿债务。另查明， 2009年12月，丁房地产公司与孙某乙签订《商品房现房买卖合同》，约定孙某乙购买丁房地产公司房产，总价款 70 万元，首付 20 万元，贷款 50 万元，合同签订后，在不动产机关办理了备案登记。

2010年1 月，某银行与孙某乙，丁房地产公司签订《个人购房担保借款合同》，约定孙某乙向某银行借款 50 万元，用于购买房产，全部借款直接划入丁房地产公司账户丁房地产公司提供阶段性保证担保，自合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。

2016 年 12 月，因借款人未按约定偿还贷款本息，某银行起诉孙某乙、丁房地产公司，法院判决解除某银行与孙某乙、丁房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》，孙某乙偿还某银行剩余借款本金 44 万余元及利息等，丁房地产公司对上述债务承担连带清偿责任，丁房地产公司承担连带清偿责任后对孙某乙享有追偿权。后丁房地产公司替孙某乙履行了借款偿还义务。再查明，案涉房产已交付丙公司，不动产管理机关为丙公司办理了不动产权证书，后丙公司又将房产转让给案外人王某，不动产管理机关又为王某办理了不动产权证书。还查明，案涉房产在执行法院查封之前，并未办理抵押登记或预抵押登记。现丁房地产公司向执行法院提起执行异议，要求撤销抵偿裁定，将房产处置款项优先用于偿还其代替孙某乙承担的银行借款款项。

法院审理

法院审理认为，本案争议焦点是开发商承担阶段性担保责任后能否对抗其他执行。

根据《民法典》第 700 条规定:“保证人承相保证责任后，除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，享有借权人对债务人的权利，但是不得损害债权人的利益。"《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典> 有关担保制度的解释》第 18条规定:“承担了担保责任或者赔偿责任的担保人，在其承担责任的范围内向债务人追偿的，人民法院应予支持。同一债权既有债务人自已提供的物的担保又有第三人提供的但保，承担了担保责任或者赔偿责任的第三人，主张行使债权人对债务人享有的担保物权的，人民法院应予支持。”

但本案涉案房产在执行法院查封前并未办理抵押登记或预抵押登记，仅有丁房地产公司的担保，没有物的担保，债权人某银行对债务人孙某乙并无具有优先性的担保物权，进而丁房地产公司也不能主张对债务人孙某乙享有具有优先性的担保物权，故其就涉案房产处置优先受偿缺乏事实和法律依据，对其异议请求，法院依法不予支持。

法官说法

近年来，不少房地产开发商采取提供阶段性担保的方式促进房屋销售，该销售模式存在一定风险。

根据《民法典》和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》有关规定，只有在办理抵押登记或预抵押登记的情况下，贷款银行才享有担保物权，在债务追偿时相对于普通债权才具有优先性，开发商承担担保责任后，其享有贷款银行对债务人的担保物权，从而其对债务人的追偿相对于普通债权才具有优先性，如果债务人因其他纠纷进入执行，房地产开发商才能以承担了阶段性担保责任为由对抗其他执行。如果未办理抵押登记或预抵押登记，房地产开发商的追偿权相对于其他债权而言不具有优先性，从而也就不能对抗其他执行。